Покупка недвижимости в Европе начинается не с поиска дома, а с проверки зонирования. Например, в Испании зона «Residencial» разрешает только жилую застройку, а «Turístico» допускает отели. Проверьте на сайте Ayuntamiento (местной администрации) — недобросовестные агенты часто скрывают ограничения. Если цена ниже рыночной на 20%, это признак проблем с разрешениями. Также обратите внимание на высоту здания: в историческом центре Барселоны максимум 2 этажа, нарушение грозит сносом.
Не верьте обещаниям «готового ремонта». В Испании при продаже домов часто указывают «obra finalizada», но на деле это значит, что нужно делать все с нуля. Проверьте в договоре: какие именно работы включены. Если написано «basic renovation», это не включает замену электропроводки. Также уточните, есть ли сертификат энергоэффективности (CEE). Дома без него нельзя продавать с 2023 года.
Проверьте реальное состояние. Например, в старых домах (до 1960 года) часто есть проблемы с фундаментом из-за глинистого грунта. Закажите инспекцию у независимого эксперта (cost: 300 евро). Если агент отказывается, это красный флаг. Также обратите внимание на влажность: в подвалах выше 70% начинается плесень. Проверьте с помощью гигрометра — дешевые варианты не дают точных данных.
Не экономьте на юридической проверке. Например, в Испании есть система «Nota Simple» — выписка из реестра собственности. Закажите её через нотариуса: стоит 30 евро, но покажет, есть ли обременения. Дешевые агенты дают «выписку от собственника», которая может быть подделкой. Покупка недвижимости в Европе — не про визу, а про детали. Правильно организованная, она станет началом новой жизни без сюрпризов.
