Залог — основа ипотечного кредита. Без него банк не одобрил бы крупные суммы на десятки лет. Суть проста: вы берете деньги под покупку жилья, а само жилье становится гарантией для банка. Если заемщик перестает платить, банк может продать недвижимость и вернуть долг. Это снижает риски кредитора, поэтому ипотечные ставки ниже, чем по потребительским кредитам. Например, средняя ставка по ипотеке — 8-9%, а по нецелевому кредиту — 15-20%. Разница в 7% — прямой результат залогового обеспечения.

Но залог выгоден не только банкам. Для заемщика это возможность получить крупную сумму без высоких процентов. Однако важно понимать, что до полного погашения кредита распоряжаться квартирой нельзя. Продать, подарить или передать в наследство без согласия банка не получится. Даже при ремонте с перепланировкой нужно уведомить кредитора. Иногда заемщики не знают, что даже сдача квартиры в аренду может требовать одобрения банка — это прописано в договоре. Нарушение условий грозит досрочным требованием вернуть долг.

Еще один аспект — оценка залога. Банк всегда заказывает независимую экспертизу, чтобы стоимость недвижимости покрывала сумму кредита. Если оценка ниже ожидаемой, придется увеличить первоначальный взнос. Например, вы планировали купить квартиру за 5 млн, но оценка показала 4,5 млн. Банк выдаст кредит только на 3,6 млн (80% от оценки), а не на 4 млн, как рассчитывали. Это частая причина срыва сделок. Поэтому перед поиском жилья уточните у банка, как он оценивает объекты в вашем регионе.

После погашения кредита залог снимается, но процесс требует времени. Нужно подать заявление в банк, получить документы об отсутствии задолженности и зарегистрировать снятие обременения в Росреестре. Иногда банки затягивают выдачу справок, особенно если кредит оформлялся давно. Лучше сразу уточнить в договоре сроки снятия залога и сохранить все платежные документы. Без них доказать полное погашение будет сложно. Залог — не препятствие, а инструмент, который делает ипотеку доступной, но требует внимания к деталям.