Ипотека напрямую влияет на цены в Нидерландах. Когда ставки падают, покупательная способность растет — люди берут большие кредиты, цены растут. В 2023 году снижение ставки с 4,5% до 3,8% добавило 7% к средней стоимости дома. Владелец агентства в Амстердаме отмечает: за каждые 0,5% снижения ставки цена жилья растет на 4–5%. Это связано с расчетом платежеспособности: при ставке 3,5% семья с 5 тыс. евро дохода может позволить дом за 500 тыс. евро, при 4,5% — только за 430 тыс.

Но есть обратная сторона. С 2024 года банки жестче оценивают долговую нагрузку — платеж не должен превышать 35% дохода. Это снизило средний размер кредита на 12%, что замедлило рост цен. В Роттердаме цены стагнируют с начала 2024 года — покупатели не могут брать кредиты, как раньше. Владельцы домов вынуждены снижать цены: 30% сделок в марте прошли со скидкой 5–8%.

Ипотечные льготы тоже влияют. Программа для молодых покупателей (Jonge Kopers) подняла спрос на дома до 325 тыс. евро — их цена выросла на 9% быстрее рынка. В то же время объекты дороже 400 тыс. евро дешевеют: льготы на них не распространяются. Владелец инвестиционного фонда в Утрехте переключился на бюджетный сегмент из-за этого дисбаланса.

Эксперты предрекают: к 2025 году рынок разделится на два сегмента. Бюджетное жилье (до 350 тыс. евро) будет расти за счет господдержки, премиум — стагнировать из-за высоких взносов для иностранцев. Совет покупателям: фиксируйте ставку на 10+ лет — при росте цен выиграете от инфляции. Как говорят аналитики, «ипотека — не только способ купить дом, но и инструмент влияния на рынок».