Досрочное погашение ипотеки кажется простым способом сэкономить на процентах, но многие сталкиваются с неожиданными ограничениями. Первое, что нужно проверить — условия договора. Раньше банки взимали штрафы за досрочку, но с 2018 года это запрещено. Теперь кредиторы не могут требовать комиссию, но могут установить минимальную сумму или частоту платежей. Например, в Сбербанке разрешено гасить от 15 тысяч рублей раз в месяц, а в других банках — только раз в год. Если вы внесете деньги чаще, банк может просто не зачесть платеж. Поэтому уточняйте правила до подписания договора.
Второй момент — способ погашения. Есть два варианта: сокращение срока или уменьшение платежа. Первый выгоднее — вы быстрее освободитесь от долга, но ежемесячная нагрузка останется прежней. Второй удобнее для бюджета: платеж станет меньше, но переплата сократится незначительно. Например, при досрочке 500 тысяч в ипотеку на 3 млн на 20 лет: сокращение срока уберет 4 года кредита, а уменьшение платежа сэкономит лишь 100 тысяч рублей. Многие заемщики выбирают второй вариант из-за текущих финансовых трудностей, но теряют в перспективе.
Третья ловушка — график платежей. Банки рассчитывают проценты помесячно, поэтому выгоднее вносить досрочку в начале месяца, до начисления процентов. Если заплатить 25-го числа, а проценты начисляются 1-го, деньги «пролежат» в банке без дела. Также важно учитывать, что часть платежа всегда идет на проценты, а часть — на тело кредита. В первые годы основная сумма уходит на проценты, поэтому досрочное погашение в этот период дает максимальную экономию. Через 10 лет доля процентов уменьшается, и эффект от досрочки слабее.
Некоторые банки требуют письменное уведомление за 30 дней до досрочки. Если не отправить его, платеж могут зачесть как обычный и не пересчитать график. Еще есть нюансы с материнским капиталом: средства направляются только на погашение основного долга, поэтому оформлять их нужно отдельно. Перед досрочным погашением запросите в банке актуальный остаток долга и убедитесь, что нет скрытых комиссий. Иногда в договоре прописаны условия, о которых вы не знали — например, обязательное страхование до полной выплаты кредита. Без страховки банк может отказать в досрочке.
